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「会社からのお給料だけじゃ限りがあるし、不労所得で収入を得てみたい」
「複数の収入源を持ちたい」
だけど
「初期費用なんて全然ないし…」
「投資ってお金に余裕のある人がするものだよね…?」
という方に向けて
- 自己資金0でも不動産投資をするメリット
- 自己資金0で不動産投資を始める際の注意点
- 不動産投資を始めるためにすること
をまとめていました。
私自身
「不労所得を得たいけど、全然お金足りないし…」
「いきなり大きな借金をするのは怖い」
と同じ悩みを抱えていたのです…
が！
不動産投資をするメリット・デメリット・リスクや注意点を事前に理解し、戦略を立てられれば、株やFXと違って値動きにいつもソワソワする必要もありませんし、確実に収入を得ることができるようになります。
そこで、同じ目的を持っているあなたに、私の経験や知識をシェアしたいと思います。
目次
自己資金なし・貯金ゼロから不動産投資はできる？
頭金なしでフルローンで始めることは可能
「不動産投資してみたいけど、自己資金なしで投資なんて始められないよね…」
いえいえ、そんなことはないんです！
今や、自己資金なしでも不動産投資を始めることは「可能」に！
現在、日本ではマイナス金利政策（銀行はお金を貯めておくと中央銀行に多く払わなければいけない）というものが導入されています。
ご存知でしたか？
そのため、銀行は意欲的に出資をしています。
ひと昔前は不動産物件の10％～20％は頭金として準備しておく必要があると言われていましたが
現在は自己資金0でも不動産投資を行うことは可能になってきているのです。
この「自己資金0」、「全額融資を受ける」ことをフルローンと言います。
預金などの自己資金なしで、物件の価格分を金融機関から金融投資を受けるローンのことです。
このフルローンの仕組みを理解すれば、
自己資金なしでフルローンを行うことができるでしょう。
フルローンで不動産投資を始めたとしても必要となるお金
「『フルローン』の仕組みを使えば、自己資金なしでも不動産投資始められるんだ！」
ってなんだか自信が湧いてきましたか？
そうなんです！不動産投資は自己資金なしでも始められます。
でも、その際にこれは頭に入れておいてください！
「自己資金０とは言っても、物件価格の他に、以下のように諸経費と呼ばれる初期費用が発生してくる！」
こちらの費用は大体物件価格の8〜10%になると言われており、たとえフルローンで融資を受けられたとしても基本的には諸経費は最初に現金での支払いが必要です。
大きくは
- 不動産仲介手数料
- 司法書士へ支払う報酬
- 銀行に支払う手数料（融資を受ける場合）
- 保険料
もし、これらの経費も融資で借りるとなると、それはオーバーローン（不動産の売却額よりもローン残債が大きい状態のこと）になります。
しかし、融資金額を増やすということはそれだけ借金が増えるということでもあるので、フルローンの場合、上記の金額が初期費用として必要になってくるということも頭に入れておきましょう。
自己資金0で不動産投資を行うには
投資を始める時にもっともネックとなるのが、やっぱり「自己資金不足」…ですよね？
しかし、自己資金0でもいくらでも、不動産投資で成果を収めるのは「可能」なのです。
むしろ、メリットすらあります。
不動産投資を行うメリットを3点を挙げていきますね！
1.家賃収入で不労所得
不動産投資をすることは、「家賃」として毎月一定のお金が入ってくるので、自分が何もしなくても、勝手にお金が自分の手元に入ってきてくれます。
まさに「お金が自分のために働いてくれている」状態を実現可能に！
投資の種類に株やFX(外国為替証拠金取引)などがありますが、それらは値動きを見る必要がありますね。
ですので、仕事があると朝や夜といったプライベート時間しか見ることができず、どうにもしようがないことに不満を抱えることになってしまうことでしょう。
また、現代ではインターネットが発達してきていて、世の中の市場を常に見ている必要があるので、値動きが気になって夜も眠れない…なんてことになる恐れも出てきますね。
それに比べ、不動産投資は良物件を手に入れることができれば、常に満室。
借家人が一気に減るということもないので、いざという時に備えて、準備をすることも可能なのです。
2.家賃収入でローン返済が可能
不動産投資では、毎月一定の額を手に入れることができるので、その金額でローン返済していくことが可能です。
最初に融資を得ることができれば、自己資金0で不動産投資を開始し、併せてキャッシュフロー（（得られた収入）ー（ローンなどの現金支出））も獲得できるようになりますね。
さらに、賃貸の場合、多くが2年契約ですぐに空室になるということも少ないので、月々安定した収入でローンの返済額も決定することができます。
そのため、自己資金が十分用意できるまで待つのではなく、管理会社選びや物件選びに時間を使ってください。
良物件を手に入れ、不動産投資を初めてしまったほうが後々大きな収入が見込めるでしょう。
3.節税につながる
不動産投資をするメリットに「節税」があります。
例えば損益通算。
損益通算とは、不動産投資の赤字を給料所得から相殺できる仕組みのことを言います。
実際、会社勤めの人はお給料を、源泉徴収という形で税金が引かれ会社から受け取るもの。
しかし、不動産所得の場合、収支が赤字であると「損益通算」という仕組みを行うことにより、給料所得が不動産の赤字分だけ相殺され、払いすぎた税金が還付されるようになります。
そのため
- 物件を購入する際に支払う仲介手数料
- 不動産の名義変更手続きで司法書士に支払う手数料
- 災害保険
などの、まとまった経費と税金が必要となる初年度は特に節税効果が期待できることでしょう。
自己資金0で初めるとその分赤字になってしまった費用が相殺されるため、十分な資金を用意して行うよりも賢く節税ができますね。
自己資金0円で始めるフルローンのリスク・注意点は2点
1.空室リスクによる「家賃収入減」
入居する人が見つからず空室になってしまうとどうなるでしょうか？
本来得られるなずの家賃を得ることが出来ないので、ローンを済していくことができませんね。
ローンが減らないということは、借金を返せないということになります。
家賃収入が入ってこなくても、積立金や修繕費ちった管理費用や固定資産税などの税金など、不動産を維持していくためにかかる費用はたくさんあるので、空室リスクは用心する必要です。
では、空室リスクを軽減するためにはどうしたらいいのでしょうか？
それには
- 実際に現地調査をする
- 管理会社選びを慎重に行う
といった2点が重要になってきます。
不動産投資は投資なので、リスクを伴いますが、情報を集め、準備をし、慎重に行えば、リスクは極限まで回避できるものなのです。
詳しくはこちらのサイトをご参考ください。
2.売却額よりもローン残高が高い「オーバーローン」
オーバーローンとは、不動産の売却額よりもローン残債が大きい状態のことを言います。
自己資金なしでローンをするときに、、フルローンとオーバーローンという言葉が登場してきますね。
オーバーローンの注意点は
- 「違法」行為を知らぬ間に行ってしまう「違法性」
- ローンを返済できない「危険性」
この2つです。
①「違法」行為を知らぬ間に行ってしまう「違法性」
自己資金が本当に何もなく、諸費用を含めた融資を受けたいとなった場合、銀行に申し出ることになります。
特にアパートローンの場合は融資を受けることができないためです。
だからと言って、諸費用分までを銀行が融資してくれないと考えて、物件の価格を水増し。
銀行から多く借りようとするとこれは完全は違法行為になってしまいます。
違法なオーバーローンの融資を受けてもこのことが銀行に見つかると
- 一括返済を求められる
- その後融資を受けられなくなる
可能性も出てくるので注意が必要です。
②ローンを返済できない「危険性」
オーバーローンとは、物件以上の諸費用を受けることなので、もちろん返済額が多くなるを意味します。
後々、事業性を考えていく人にとっては、毎月の返済比率が高くなることは、返済できないリスクを負い、次の融資の可否にかかわってくるので危険性が大きいと言えますね。
しかし、収益が出ていて、返済していける見込みがあるのであれば、危険性は低いです。
そのため、大切なのは、オーバーローンを組むことが危険なのではなく、収益の見込めない物件に対してオーバーローンを組んでしまうことにあると言えるので、このことは気に留めておきましょう。
フルローンやオーバーローンのメリットは、
物件の評価が高いため、売却しやすいのがメリット
不動産投資において、成果が確定するのはいつだと思いますか？
それはズバリ！
「物件を「売却」するとき」になりますね。
そこで、自己資金0円で不動産投資をする場合は敷金が多い物件が狙い目です。
敷金とは、物件を契約する際に貸借人からオーナーへと預託する現金のこと。
家賃が滞納されたり、物件に損傷・故障が出た場合に、敷金から家賃や補修するための費用を充当することになるため、家賃の滞納がなかったり、補修の必要がないとなった場合に全額貸借人に返金されます。
では、なぜ敷金が狙い目なのか！？
実は、あなたが物件のオーナーになった場合（オーナーチェンジをした場合）、新しいオーナーに返還義務が継承されます。
すると、貸借人が退去するなら新オーナーが残りの敷金を返還することになるため、旧オーナーが預かっている敷金も物件の売買と同時に新しいオーナーに移転させなければなりません。
それによって、その引き継いだ敷金をもとに、不動産に修繕などを施すことができるようになります。
そして、敷金が多い不動産というのは、修繕費用を惜しむことなく物件の投資に費やしているため、物件の評価も高いといえます。
不動産投資で借金地獄？！不動産投資の失敗談2つ
不動産投資ということは「つぎ込んだ以上のお金が自分のもとへ帰ってくること」が前提であり、狙いであるといえますよね…?
それなのに、「借金地獄」「自己破産」なんてなったら投資が投資ではなくなってしまいます。
そこで、失敗談などをもとに、事前に準備しておくことが大切になります。
1.自己資金0円でアパート経営
20代の会社員Tさんは将来、不動産投資をするために勉強を始めました。
ただ、まだ頭金もないし、不動産投資には不動産価格の約10～20％必要という情報を仕入れていたので、購入は先のことであると考えていました。
ある時、街中へ買い物に出かけると「頭金０で不動産投資ができる」不動産販売店のチラシを発見。
たまたま気に入った物件が見つかったこともあり、業者との契約の話もどんどん進んで不動産会社紹介の金融機関とのローン契約もすんなりと決まったのです。
これで、晴れてTさんは郊外に立つアパート1棟の大家さんに。
しかし、この頭金なしの全額ローンがその後長きにわたりTさんを苦しめることになります。
最初からあまりに簡単に不動産を購入でき、不動産投資におけるリスクの備え等もなかったため、毎月の金融機関への返済に追われてしまたのです。
金利の上昇や空室、家賃滞納などの問題に全く対処できないまま、結局アパート経営に行き詰ってしまい、大量の損失を抱えてしまいました。
自己資金0で始めるのが間違っている訳ではありません。
目の前の魅力的なキャッチフレーズに惑わされず、なるべく多くの金融機関をじっくりと比較検討し、自分に最も合った融資を選ぶことをおすすめします。
2.自己資金0円でマンション投資
40代投資家のYさんが購入した購入した物件は、私立大学の近くにある築年数35年の１Kマンションでした。
大学近くには、2階建てアパートが多いのに対して、Yさんのマンションは駅から離れていたにも関わらず、外灯が多い、オートロックありという面で女子学生の入居に期待。
私立大学は関東地方とはいってもやや郊外にあったので、賃料は6万円程度で、利回りは約9％を見込んでいました。
築35年ほどのマンションとしても悪くなく、１人暮らしをしたい学生の需要があれば、安定した運営ができるだろうと思い購入したそうです。
購入してから最初の数年間は、その思惑通りに空室を発生させることもなく、入居率はほぼ100％を維持。
ところが5年を過ぎたあたりで、なんと大学が移転を発表しました。
定員割れが長年続いて経営破綻が懸念されたため、1学部のみにするという方策がとられることに。
それから、駅へのアクセスなど利便性がそれほど良くなかったYさんの物件は、一気に入居者付けに苦労することになったのです。
また、住人が3月ギリギリまで入居していたので、内覧可能になるのが4月からとなり、年度の切り替わりのタイミングでうまく客付けできず、1年近く空室になるという事態も発生。
その年の利回りは0％となってしまい、Yさんは結局売却することにしたのですが、大学の移転によって新たに欲しいという人が少なく、購入時の価格の4分の1程度でしか売れませんでした。
地域のニーズを探るという点では良い準備でした。
しかし、「大学生」とターゲットをひとつに絞ってしまうのはリスクが大きいです。
「大学がなくなったら？」など、最も最悪なケースが起きた場合の対応策を考えておきましょう。
自己資金0円で不動産投資を始めて成功した人の体験談
1億円以下で空室リスクを軽減するために戸数が多い物件を選んだ30代Tさんは1棟18戸アパートで6600万円で購入。
戸数が多いアパートは都心より地方の方が見つけやすかったそうです。
子どもが幼いころからラグビーをやっており、大会などでよく訪れゆかりのある地でもあり、定期的に訪れたいとも考えていたため、その地域でアパートを探すことに。
物件の値段。空室リスク軽減の戦略から「戸数」の多い物件を選んだTさん。
「こどものラグビー費用のため」と不動産投資をする目的も明確。
何よりも「自分がここに住みたい」と思える物件をとことん探しました。
不動産投資をする目的は具体的かつ明確にしましょう。
「稼げそうだから」「働かなくていいから」というあいまいな理由ではなく
その得た収益で何をするのかと定めることも大切です。
また、物件探しは「ここに住みたい」と自分が思えなければ他のひとも大体思いません。
そのため、自己資金0で始める場合はいかに良物件を探すかが命取りになるので、このことは常に念頭に置いておきましょう。
自己資金を増やす2つの方法
自己資金0で始めるにしても、最終的には返さないといけないものであり
「借金」であることには変わりない！
そこで、自己資金を増やすことは不動産投資で大きな成果を収めるために考えるよい方法です。
そのための方法が支出を減らすというのと収入を増やすという選択があります。
支出を減らす
「これから不動産投資をしていきたいけど、すでに借金があるんだよな…」という人に
おススメする一つの手段が「過払い金請求」。
「過払い金」とは、カードローンやキャッシングなどで、貸金業者に支払い過ぎていた利息のこと。
過払い金の返還請求すれば、借金を完済したり、減額したりすることが可能になります。
投資を始めるなら、まずは生計自体をマイナスから０へ、0から黒字に持っていくことが、精神的に負担もかけず、安全に投資をすることができるようになる第一歩になるでしょう。
そこでおススメするのが東京ミネルヴァ法律事務所。
東京ミネルヴァ法律事務所は
- 全国で17000件以上の借金問題相談を解決した実績がある
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といった主に債務整理・借金について専門にしている会社です。
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収入を増やす
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マイナビエージェント
「マイナビ○○」これまで数多く耳にしたっことがあるのではないでしょうか。
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ちなみに、マイナビ転職という言葉も併せて聞いたことがあるのではないでしょうか。
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という強みをもっています。
詳しくはこちらのサイトに書いてあるので、ぜひご覧ください。
お金の使い方を学ぶ「お金の教養講座」を体験してお金について学ぼう
不動産投資を自己資金0で行うには…もちろんリスクもあるけど、自己資金0でからこそのメリットもあるし、しっかり慎重に準備を行えばできそうだから本格的に考えてみようかな…!
でも、「そもそもお金について勉強したことがないなあ。」
「お金を稼いでもすぐに使ってあっという間になくなっちゃうし」
「お金ってそうやって管理すればいいの？」
「どうやって節約するの？」
「まず、お金ってどうしてできたの？」
「何の役割をしているの？」
年間255講座。
延べ48万人が受講したマネースクールの定番講座。
- 誰でもできる、効果的に家計簿を付ける方法
- 収入の２割を自動的に貯める方法
- １万円からはじめられる節約方法
- マイホームや保険など大きなお金の使い方
- お金に働いてもらう方法
- 将来収入を増やすための効率的な自己投資方法
「お金を増やしたい。だから不動産投資したい。」
と思う方は、本格的に「お金」について、じっくり学んでみてはいかがでしょうか。
不動産投資を学んでお金への不安をなくそう
不動産投資は「投資」なので、もちろんリスクもあります。
しかし、しっかりと念入りに準備をすれば、株やFX（外国為替証拠金取引）に比べ、はるかに確実に収入を増やしていくことができます。
ここで挙げたように
不動産投資は今や「自己資金0」でできるようになっており、自己資金0だからこそのメリットも。
メリットとデメリットをしっかり理解した上で、不動産投資、本格的に考えてみてはいかがでしょうか。