投資用マンションを購入する前に知っておきたいメリットやリスクを徹底解説！新築と中古はどちらがおすすめ？

ほどんどのマンションが1000万円以上する「マンション投資」。

「株式投資やFX（外国為替証拠金取引）などに比べて、準備していれば低リスクで始められるし…。」

「アパート投資に比べれば、事業化も狙える…。」

不動産「投資」だからリスクを伴うというこにも、十分理解しています。

とはいえ、

• マンション投資ってどんなメリットがあるの？
• 何から始めればいいの？

といった疑問をお持ちの方も多くいらっしゃるかと。

そこでこの記事では、そんな「マンション投資」に関するお悩みを、不動産を専門に仕事としている立場からお伝えしていこうと思います。

具体的には

の順に。

5分ちょっとで読めますし、マンション投資について大枠を理解できるようになる可能性大なのでぜひご一読を！

投資用マンションは不動産投資を目的としたマンション！

「投資用マンション」という言葉を聞いたことはあるでしょうか…?

投資用マンションとは「利益目的」のマンションのことを言います。

あなた自身が実際に住むのではなく、「貸し出す」「売る」ことによって収入を得るために販売されるマンションのことです。

式にしてみると、「不動産オーナー＝不動産投資をする人＝不労所得を得る人」のために販売されるマンションのことですね。

マンション経営をするとも言いかえることができるでしょう。

逆に、投資用マンションを購入しない場合というのが、あなたが実際に住む住居人としてお客さんになってマンションの部屋を購入する場合などになります。

投資用マンションで利益を得る方法は2つ！

上で、「利益を求める方法」として、「貸し出す」「売る」という二つの方法をお話しました。

実は、この二つの方法にはそれぞれ名前があるのです。

そこで、ここではその二つの方法について詳しくお話していきたいと思います。

　1.売買の差益で利益を得る「キャピタルゲイン方式」

「キャピタルゲイン」は「キャピタル＝資本の　＋　ゲイン＝得る」という意味です。

投資用マンションの価格が低い時に購入した後、景気や需要の変化により価値が上昇し、価格が高くなったときに売却することにより利益を得ることを言います。

不動産というのは、景気や情勢などによって価値が大きく変動しやすいものです。

そのため、経済状況に意識をしてベストなタイミングで売買することが出きれば、大きな利益が見込めます。

これは、株式投資と似ているポイントですね。

もちろん、大きな利益が見込める分、価値が下がってしまって「販売価格の方が低い＝赤字」になってしまうことももちろんあります。

このことは、頭にいれておくようにしましょう。　

　2.家賃収入で利益を得る「インカムゲイン方式」

株式投資との圧倒的な違い・魅力的なポイントといったら、まさにこの「インカムゲイン方式」とも言えるでしょう。

「インカムゲイン」とは、「インカム＝収入　+　ゲイン＝得る」という意味。

何もしなくても、居住者であるお客さんが毎月一定のお金を通帳に振り込んでくれるのです。

これぞ、「不労所得」。

何もしなくても、部屋とお客さんが揃えば、安定した収入が手に入るのです。

マンション投資では、「〇年契約」と大体年単位での契約なので、急に空室になるとく恐れもありません。

前もって空室対策に備えることができるため、株式投資のように常にパソコン越しに目を配っておく必要もないですね。

さらに、安定した収入が見込めます。

この「インカムゲイン方式」は不動産投資をする一番のメリットとも言っても過言でないでしょう。　

投資用マンションの種類は2つ！

投資用マンションにも種類があります。

これを知ることによって、購入金額やリスクの度合いも大きく異なってきます。

しっかり違いを理解して、「購入するならどっちにしよう」と見当を立ててしまいましょう。

そうすることによって、この先のメリット・注意点もよりイメージしながら、頭に入れていくことができるようになりますよ。

　1.一室のみを購入する「区分マンション」

区分マンションとは、マンションのたくさんある部屋数のうち「１～何部屋」かを購入するように販売されているマンションのことです。

　2.マンション丸ごと購入！「一棟マンション」

一棟マンションとは、マンションを丸ごと購入するために販売されるマンションのことを言います。

マンション投資のメリットは3つ！

ここではマンション投資をする最大の魅力的なポイントを3点挙げます！

　1.ローリスクロングリターンのため、長期的な投資方法

マンション投資は株式投資やFXと異なり、事前にリスクを予測することができます。

つまり、用意周到に進めていくことができるのです。

立地、築年数、賃貸料金…などによって、これからどのくらいの収入が見込めるのか把握することが可能に。

不動産投資では、お客さんがどの部屋も一気にいなくなるということは考えられません。

すぐに解約となることはないので、リスクに対しても対策を考えることができます。

「〇年契約」だったり「〇か月前に解約の知らせを入れる必要あり」など、急でも2か月前に申し出があるということが多いでしょう。

そのため、低リスクで家賃収入による長期的なリターンを望むことができるのです。

2.マンション投資は生命保険代わりに！

マンション投資投資をすることは生命保険の代わりに！

実は、家やアパート・マンションなどの不動産を購入・所有する際、「団体信用生命保険」というものに加入することが義務付けられます。

この保険は、契約者が「死亡または高度障害状態になったとき」に保険金でローンを相殺してくれる保険です。

借金が0になり、家族に「マンション」という資産を残すこと可能になります。

なので、もしも契約者が亡くなったとしても、そのご遺族が返済していく必要はありません。

その不動産によって返済のことを一切考える必要がないのです。

月に決まった家賃収入を得ていく、もしくは売却によって大きな資産を確保することができるようになります。

　3.節税対策にも有効！

マンション投資をすることは、節税対策にも効果が期待できます。

ここで、大きく関わってくるのが

相続税は、

現金や預貯金などの金融資産は100%課税です。

しかし、投資用マンションを相続する場合、物件によりますが、相続税評価額を約60%減少できる場合があります。

相続税を現金ではなく、土地として渡すと考えるのです。

相続税の計算式は、

「相続税額 = (全ての財産額 — 基礎控除額) × 相続税率」

で計算されます。

現金・預金や有価証券は時価で評価されますが、不動産である建物と土地は時価でなく「土地と建物の評価額」で評価に。

ほとんどの場合、相続税額は土地・建物の評価で算出した方が、税を抑えられると言われているのです。

所得税は、

個人が行う不動産投資であっても、一定の節税効果を見込むことが可能です。

たとえば、所有している不動産が1戸しかなかったとしても、その不動産投資で赤字が計上されていれば、給料から天引きされていた所得税を赤字の分だけ取り戻すことができます。

つまり、投資額は少なくても、ある程度の効果は見込むことができるのです。

もちろん、その節税効果は永続的に続くものではありません。

ある程度時間が経過すると、効果はなくなってしまいます。

そのため、この「所得税」節税に関しては、初期費用で出費がでる投資のはじめの方で効果が期待できることでしょう。

この「赤字分を所得税の対象から外す」ことを、「損益通算」と言います。

マンション投資にはリスクも！

ローリスクハイリターンといっても「投資」であることには変わりないので、リスクも存在します。

　1.入居者が集まらない！空室リスク

マンション投資では、部屋を貸すことがお金となるので部屋が空室のままだったらお金が入ってきません。

お金が入ってこないと、ローンで組んでいる人は返済ができずに滞ってしまいます。

すると、次に新たに融資を受けようと思っても借りられないという事態になってしまいかねません。

アパートでもマンションでも、進学や異動で引っ越す時期というのは主に2.3月ですよね。

そのため、もしもその時期にお客さんが入らないと、その年はずっと空室のままということもあり得ますので、注意が必要です。

空室をなくすためにできることは

• 前の住居人に「更新か退去」の意向だけ早めに聞いておく。
• マンションを購入する際に、立地などをよく考える。

　の2点を念頭においておきましょう。

　2.金利の変動によって支払額が増える

不動産は景気などによって金利が変動してくるので、大きな影響を受けます。

このとき、特に注意が必要なのが「区分マンション」。

金利は国の金融政策や株式市場、地政学リスクなどの影響を受けます。

今後は金利が不透明なため、現状の金利を適用するために

の2つの傾向があると言われています。

また、長らく日本はデフレ（デフレーション）の時代が続きましたが、今後インフレ（インフレーション）になる可能性もあります。

インフレでは物価が上がる一方で金利も上がると言われているんです。

適用金利方法を選ぶ際には、多くのことに気を配る必要があります。

不動産投資にあたっては、金融機関から言われるがままではなく

を考えることをおすすめします。

借入額によっては、金利の違いは家賃分を吸収してしまうほどの金額にもなるからです。

今後は東京オリンピックもあり、さらに金利がどう変わっていくのか不透明な部分もあります。

　3.地震や台風などの自然災害　

地震・火災・水害…。自然災害などはいつ起きるか、どこで起きるのかの予測が難しいので、対策を取りことが難しいですよね。

しかし、自然災害で倒壊、住める兆しも見えない状態になってしまっては、収入も資産価値としても０になってしまいます。

それでは、大きな金額を投資してまでしたお金が水の泡です。

そこで、そんな事態を少しでも免れるためも、物件を選ぶ際に

• 地震に強い物件を選ぶ
• 地震に強い立地を選ぶ
• エリアを分散する

を判断基準にも入れておきましょう。

1981年（昭和56年）以降に作られた「新耐震基準の物件」を選ぶのがおススメです。

それ以前のものですと、倒壊の恐れが非常に高いため、ご自身で多額のお金をかけて新耐震基準へのリフォームをする必要が出てきます。

この点は見落とさないようにしましょう。

東日本大震災以降、南海トラフをはじめ、震源の予測はされていますね。

すでに研究結果から地震の恐れが危惧されている場合には、敢えて選ばないという選択をするのも賢明な選択と言えるでしょう。

複数のマンションを持つ場合は、立地環境なども考慮してエリアを分散するというのもおススメです。

そのようにすることで、火災にしろ、地震にしろ、どちらかが倒壊しても片方の危険は免れることでしょう。

投資用マンションは新築と中古どっちがいい？それぞれの特徴などを解説！

投資用マンションには新築と中古を選ぶ必要が！

どちらにも、新築のメリットは中古のデメリットに、中古のメリットは新築のデメリットにもなります。

それぞれの特徴を踏まえて決めることがおススメです。

新築マンションのメリット２つ！

資産価値が高く、節税効果が高い新築マンション投資。

新築マンションの最大のメリットと言ったら、まさにこの一文。

この一文だけ頭に入れておいてくださいね！

1.資産価値が高いためローンが通りやすく自己資金が少額から始められる

新築マンションまその名の通り、だれも使用していない「新品」なので、資産価値が高いですよね。

実は、ローンの通貨のしやすさというのは、あなたの年収などの経歴などだけではないんです。

資産価値が高い場合、建物自体に高い価値が認められ返済能力があると審査してもらえため、経歴があまり関係なくローンが受けやすくなります。

つまり、自己資金が十分になくても少額から始めることができるのです。

少額から始めると、レバレッジ（てこの原理）が期待できますね。

自己資金が十分に貯まる前に始めるのですから、その早く始めた分の収益でより多くの収益を得ることができるという訳です。

そのため、ローンが受けやすい「新築」マンションは、それをもっているだけで、これから有望だと見込めます。

　2.節税効果が高い

二つ目に挙げられるのが「節税効果」。

上でもお話しましたが、特に節税効果が期待できるのは新築マンションなんです。

なぜかというと…それはズバリ新築マンションの方が「価格が高いから」。

価格が高いと聞くと、耳には痛いですよね。

しかしだからこそ、その負担を減らそうと節税ができるようになるのです。

特にサラリーマンの方には不動産事業をすることは、経費計上によって節税も期待できてうれしいことでしょう。

ただし、「節税効果」を狙うために不動産投資を行うというのはナンセンス。

不動産投資というのは、ひとつの手段でしかありません。

節税のためではなく、不動産投資をすることによって、何をしたいのか、そのお金でどうしたいのかなどを明確にするようにしましょう。　

新築マンションのデメリットは利回りが低いこと！

新築マンションのデメリットとしてまず挙げられるのが「利回りの低さ」。

新築マンションは購入価格が中古に比べれば断然高いです。

そのため、ローン返済の金額が大きくなってきます。

すると、家賃収入で収入を得られても大部分を返済にもっていかれてしまい、手元に残らないなんてことに…。

しかし、

などのメリットがあるからこそ、新築マンションはキャッシュフローが多く残らないので、不安な面もあるでしょうが、安定した確実な収入を着々と確保することができます。

中古マンションのメリット３つ！

運営しやすく、初心者でも始めやすい中古マンション投資。

続いて、中古マンションの特徴についてお話していきます。

中古マンションは「運営しやすい」「始めやすい」のふたつのキーワードを、ぜひ頭の中に入れておいてくださいね！

1.利回りが大きい！

中古を選ぶ圧倒的魅力と言ったら、やはり「利回り」が大きいということでしょう。

特に比較的新しいマンションであれば家賃を高めに設定することができます。

比較的新しいという時点では、中古物件の中では価格は高いかもしれません。

しかし、一度他の人によって購入され「新品」でない限り、価値は落ちていますから、価格は新築よりも確実に下がっていることでしょう。

そのため、家賃を新築とあまり変わらない水準で設定し、物件購入価格が安い中古マンションを購入できれば、利回りを高く見込めます。

利回りが高いということは、キャッシュフロー（現金収入）が多く得られるということ。

ローンの返済と当時に、手元に残るお金も期待できますね。

2.管理会社が入っているため管理しやすい

中古マンションの場合、以前誰かが所有していたのであり、その管理をサポートする管理会社が存在するため、建物の状態を判断することができます。

管理報告書を確認すれば、管理面と建物の状況が一目瞭然で確認可能に。

管理会社というのは、所有者が建物を管理するのをサポートする役割をするのですが、管理会社によってもそのサポートの手厚さというのはバラバラです。

そのため、中古マンションは新築マンションに比べて、管理会社のサポート度合いも把握することができます。

販売するにあたっての建物の管理状況をまとめてあるので、購入後も安心して、管理会社に任せることができますね。

3.流動性が高く、売りやすい

中古マンションは、新築マンションに比べて「流動性が高い＝市場が大きい」です。

新築マンションは「まだ誰も住んだことのない状態」なので、数自体が少ないですよね。

一方で、すでにひとりの人が所有して手放せば、それは中古マンションとなるのです。

中古マンションというのは、数自体が多く存在します。

数が多ければ、それだけお客さん（購入者）も条件にあった物件を見つけやすくなり、売りに出す側の物件も選ばれやすくなりますよね。

そのため、より求めてるお客さんと出会う確率も高くなりますし、値段も上げて販売することが可能になります。

また、中古マンションの方が価格が安いということも頭に入れておくと、市場が広いというのも、納得がいくのではないでしょうか。

中古マンションのデメリット2つ！

1.担保として融資が弱くなる

中古マンションのデメリットとしては、初期費用が何もない人からするとすぐに手に入れることが難しいということです。

中古マンションは新築マンションに比べれば、その時点で確実に価値が落ちています。

建物は築年数とともに、価値が下落しているためです。

そのため、あなた自身の経済力よりもマンション投資の資産価値が低いため、金融機関からの担保としての評価が低くなり、融資を受けることが難しくなってきます。

もしも、融資を受けることができたとしても、金利や返済期間などの条件面が不利になる可能性大に。

また、耐用年数がすでに過ぎてしまっている物件については、融資を受けることは出来なくなっています。

そのため、自己資金で購入する必要があるのです。

2.耐震性や耐久性が低い

中古物件を選ぶ際に、判断基準の一つとして確認しておく必要があるのが「耐震性・耐久性」についてです。

現在、新耐震基準というのが設けられています。

1891年6月1日以降に建築確認申請した建築建物については、この基準で建設されているため、一定の地震などに耐える能力を持っていると言えます。

そのため、物件を選ぶ際は建設確認申請日を確認しましょう。

もしも耐震基準が分からない場合は、「壁量計算書」という書類を施工業者からもらって、建築家などの専門家に相談してみるのがいいですね。

また、この基準にはさらに3段階の段階が設けられています。

ここも確認しておくと心強いです。

耐震等級2級以上にするためには、施工住宅性能表示を申請するか、長期優良住宅の審査を受けることをおすすめします。

耐久性については

建物には、築年数などによって、その建物がどれくらい安全に機能するかの年数「耐用年数」というものが存在します。

耐久性が法律的にも確保されていないので、価値も確実に下がります。

https://www.apartkeiei.com/articles/-/99

しかし、その耐用年数を考慮してくれているのが「減価償却」というもの。

減価償却とは、購入した不動産を購入した年に一括して費用として計上するのではなく、将来にわたって利用可能な年月にわけて、毎年費用として計上しようというものです。

https://incomlab.jp/mansion-depreciation-397

あくまで、「法律で定められた物件の寿命」なので、実際の物件の寿命とは決してイコールにはなりません。
法定耐用年数を大幅に超過していたとしても、メンテナンスをきちんと行うことが大切になってきます。

投資用マンションの利回りの計算方法は2つ！

これまでも何回か出てきた「利回り」という言葉。

株式投資や債券では、所有期間利回り・最終利回り・配当利回りなど利回りを使って収益性を判断することが多々あります。

マンション経営やアパート経営などの不動産投資でも物件探しをはじめ投資の判断指標として利用されますよく登場する言葉で、投資に対するリターンを表した指標です。

なので、意味や使い方、計算式などを理解できるようにしておきましょう。

利回りには、2種類あります！

それが「表面利回り」と「ネット利回り」

それぞれの違いをはっきりさせてきましょう！

1.物件価格で割り戻す「表面利回り」

表面利回りとは、その名の通り「表面的な」利回りです。
計算式はこちら！
URL：https://okita926.com/rate-of-return/

表面利回りは、物件価格（建築費用）と年間家賃収入のふたつの数字だけで計算されます。

そのため、諸経費やランニングコスト（主に、光熱費や保守点検サービス、消耗品費といった管理費や修繕費、固定資産税など、日常的に必要な運営上の経費のこと）が計算されていません。

物件探しの際に使われている利回りはこの「表面利回り」である可能性が大きいです。

しかし、物件によって諸経費やランニングコストは大きく異なってきます。

そのため、表面利回りだけを計算して、判断するのはリスクが大きくなってきますよね。

気になる物件を探す段階でしたら、計算も簡単です。表面利回りの計算式を利用しておおよそ物件の見当を立てる程度まで利用するのがよいでしょう。

2.物件価格に諸経費を加えて割り戻す「ネット利回り」

続いて、もうひとつが「ネット利回り」

ネット利回りは、別名「実質利回り」とも言います。

「実質」なので、より正確な収益性を予測できる指標です。

計算式はこちら！


URL　https://okita926.com/rate-of-return/

表面利回りとの違いは、諸経費・ランニングコストも見込んで計算されているということ。

年間収入予算費からランニングコストを、物件価格から諸経費を引いて計算します。

ランニングコストと諸経費が引かれているので、表面利回りの数値よりも値は小さくなりますね。

そのため、ネットや広告に書かれているサイトや広告によって、表面利回りなのかネット利回りかが異なります。

「本当はこっちの方がネット利回り高かった」なんてことにもなりうるので、「利回り」で数値が出てきた場合には「表面利回りなのかネット利回り」なにか確認するようにしましょう。

投資用マンションでの失敗談3つ！

1.利回りのみで判断！入居者が集まらずに失敗

不動産の物件選びをする際、多くの場合はネット利回りではなく、表面利回りで表記されています。

たとえば、地方の中古マンションの例として150万円で購入でき、家賃収入が年間30万円という物件があったとします。このとき、表面利回り（家賃収入30万円÷物件価格150万円）は20%となるので、「5年で購入価格が回収できるなんて、なんてお得な物件なんだろう」とお思いになる方も多いかもしれません。しかし、このような物件には大きな落とし穴があります。毎月の収支を考えた場合、家賃収入の一方で「管理費」「修繕費」という費用がかかります。

引用：https://hedge.guide/realestate/guide/failure-case

管理費や修繕費、ランニングコストというのは、建物の立地環境や状況で大きく異なってきます。

そのため、表面利回りが高い物件＝お得な物件という認識ではなく、表面利回りが高い物件＝リスクが高い物件という認識で物件を見ていくことがおススメです。

2.建物管理会社は信頼出来る？共用部分などのメンテナンスが疎かになっており失敗

リノベーションがすでにされている場合、交換されているかどうかなどは購入前に説明されることもありますが、正確な状態を把握するということは困難ですよね。

リスクをある程度見越して購入するのがベストでしょう。

ただし、聞いて得られる情報はとことん聞いておくといいですね。

購入前に点検して老朽化が確認できれば、それを交渉材料にして物件の購入価格を下げることもできるかもしれません。

「失敗した」「損した」と感じないために、物件のことを深く知ることも大切です。

3.周辺状況が変わることも！リスクを想定できずに失敗

このように、周辺環境が変わってしまい、「住居人がいない…」なんてことになったら、家賃収入も入ってきません。

さらに、売るとなっても需要がないため買い手が見つかりませんね。

すると、資産価値としての効力を失ってしまします。

マンションを探す際には、周辺環境をしっかり把握して、最悪の事態が起きた時の対処法を考えておきましょう。

投資用マンションを購入する前に、目的・資金計画を立て、物件探しをしましょう！

マンション経営しょうと思っても、マンションには「区分」と「一棟」マンション、さらに「新築」と「中古」が…。

物件を差が探すにも、数々の選択をする必要があります。

不動産に投資、しかも大きな数字を負う訳ですから、そう軽く決めていくことは出来ませんよね。

ではどうやって決断をしていくのか…。

そこで、まずすることとしては

という順番で行っていくといいでしょう。

①目的の明確化

何事にも目的を明確にすることって、とっても重要になってきますよね。

不動産投資をする目的のひとつに「お金を得る」ということも挙げられてるでしょう。

しかし、お金というのは、あくまで「手段」でしかありません。

お金という対価を払うことによって得られる何かを得るための手段です。　

そこで、不動産所得でいくらほしいのかを明確にしましょう。

すると、そのためには新築がいいのか、中古がいいのか、区分か一棟かの判断もできるようになってきます。

また、目的が複数ある場合、優先順位を立てるのがおススメ。

これだけは譲れないというものです。

そのようにすることで、より濃密な不動産投資を成功させることができるでしょう。

②資金計画を立てよう

目的が明確になったら、次は資金計画です。

• 自分の今の持ち財産はいくらなのか
• いくらなら準備できるのか
• 予算的にはいくらの物件がいいのか
• いくら借りる必要があるのか

といった資金面から見た今の現状をすべて洗い出しましょう。

これが明確になると、審査を借りやすいのは「新築で…」など、より明確な物件をイメージすることができるようになっていきます。

お金の面を直視するのは、たやすいことではありません。

本当にこんな大きな買い物をしていいのか不安にさいなまれてしまうからです。

でも、あなたが今、これを見てくださっている時点で、あなたは「マンション投資」に興味を持っている・投資をしようとしているんですよね？

となると、数値を直視するのは最も大切となってきます。

借金を、リスクを背負うからこそ、今の現状はどれくらいなのかを明らかにして

考えてみましょう。

③物件探しをしよう

目的も決まって、今の金銭事情も把握できて、資金計画も練られたら、ようやく物件探しに入ることができます。

この段階では、物件のイメージ像がすでに出来上がっていることでしょう。

などなど…。

物件探しとしては主に

が挙げられます。

インターネットサイトで知らべ始めるのもいいですし、いきなり不動産訪問へ行ってもいいでしょう。

しかし、不動産会社のホームページを見ても、実際会社が載せていな物件も多々あります。

そのため、インターネットでじっくり時間をかけて探すよりかは、不動産一覧を調べて訪問してみるのがいいでしょう。

投資用マンションの購入の仕方を知って、資金計画を立てましょう！

ここまで投資用マンションの特徴、種類をはじめ、メリットデメリットを書いてきましたが、いかがだったでしょうか。

マンション投資は投資の中でも用意周到に準備でき、ローリスクロングリターンを見込める投資初心者にとっても魅力的な投資の始め方ですよね。

準備をしっかり行えるからこそ、マンション経営をする上でしっかりと戦略を練ってることが成功のカギを握っているといっても過言ではありません。

大きな額を投資する訳ですから、マンションの購入方法をもう一度振り返って、資金計画を綿密に行いましょう。